房屋買賣交易中,一旦付了訂金,根據民法第248條,即推定契約成立,因此付了訂金代表契約成立,事後卻反悔,一般而言訂金是收不回的。如果支付定金後,反悔不想履行簽訂主契約,可否要求退還定金,依民法第249條規定,「除當事人另有定金外」,訂金支付後將因契約是否履行而發生下列效果: (一)契約履行時:契約履行時,除當事人另有訂定外,定金應返還或作為給付的一部份。 (二)契約不能履行時:支付定金後,可以不簽約,而不簽約為契約不能履行,至於定金能否請求退還,則視不能履行的責任,應歸責何人而定。
買賣契約為債權行為的一種,債權行為最大特色是「相對性」,因此買賣契約只是取得一個請求出賣人移轉所有權的權利,在所有權未移轉前,買受人是不具有占有使用房子的權利,如果屋主將房屋移轉登記給另一個買主,該買主已成為房屋的所有權人,原本的買主就無法取得該屋,此時屬於可歸責於前屋主的債務不履行,未能取得房屋產權的買主,得依民法相關規定請求解除買賣契約、返還已支付的價金,若有違約金約定並可向屋主請求違約金,屋主若是故意欺瞞,企圖獲得不法利益,尚有可能成立刑法的詐欺取財罪。另外,為避免一屋二賣的情形發生,建議在買方付款後要求賣方同時辦理產權移轉登記,或是依土地法第79之1的規定辦理預告登記,預告登記是為保全對於他人土地或建物權利取得、喪失、變更登記的請求權所做的登記,只要買賣雙方當事人間約定好,檢附出賣人的同意書,事先向登記機關申請禁止出賣人妨礙請求權的登記,等到買賣程序都辦完,最後要辦產權移轉登記時,再由出賣人出具同意書辦理塗銷原限制登記,併同辦理所有權移轉登記即可。
一般而言,房屋買賣所慣稱之「凶宅」,原則上須符合2個條件:(一)「曾發生兇殺或自殺致死等非自然身故事件」的房屋,若死亡原因是意外或天災所導致,並非因第三人的犯罪行為所致或自殺所致,非屬凶宅;(二)若是公寓大廈,在賣方產權持有期間,房屋的專有部分(包括主建物及附屬建物:陽台、雨遮、停車場等),曾發生兇殺或自殺死亡或有求死行為致死(如從該專有部分跳樓);另外實務上的認定,也應考量事件發生之經過、事件經過時間長短等因素,並不以「發生凶殺或自殺致死」之「人」應死於屋內為必備要件,而須依具體個案綜合判斷之。惟凶宅屬於交易上的重大瑕疵,房屋仲介或賣方故意不告知,事後若民眾發現買到凶宅,買方可以透過民事訴訟主張減少價金或解除契約,且如果賣方故意隱瞞凶宅事實,甚至恐涉及刑事買賣詐欺。
契約成立,只要雙方當事人意思表示一致,即一方提出邀約,一方承諾,該契約即為成立。租賃契約也是一種諾成契約,但民法第 422 條規定 :不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,視為不定期限之租賃。
房客與房東之間租約到期,為求方便或是沒有空而沒有及時訂新的租約,租約就會自動從「定期租約」轉為「不定期租約」。若是在不動產租賃關係中發生了不定期租賃的問題,則特別注意是否涉及民法第451條之規定。
損害賠償之目的在於填補所生之損害,其應回復者,係損害事故發生前之應有狀態,自應將事故發生後之變動狀況悉數考量在內。故於物被毀損時,被害人除得請求修補或賠償修復費用,以填補技術性貶值之損失而回復物之物理性原狀外,就其物因毀損所減少之交易價值,亦得請求賠償,以填補交易性貶值之損失而回復物之價值性原狀(最高法院106年度台上字第2099號、105年度台上字第2320號判決意旨參照)
損害賠償之目的在於填補所生之損害,其應回復者,係損害事故發生前之應有狀態,自應將事故發生後之變動狀況悉數考量在內。(最高法院106年度台上字第2099號、105年度台上字第2320號判決意旨參照)
林律師:
一般而言,夫妻離婚後,法院對於未成年子女權利義務之行使或負擔,應依子女之最佳利益,審酌一切情狀,尤其應注意下列事項:
一、子女之年齡、性別、人數及健康情形。二、子女之意願及人格發展之需要。三、父母之年齡、職業、品行、健康情形、經濟能力及生活狀況。四、父母保護教養子女之意願及態度。五、父母子女間或未成年子女與其他共同生活之人間之感情狀況。六、父母之一方是否有妨礙他方對未成年子女權利義務行使負擔之行為。七、各族群之傳統習俗、文化及價值觀。 前項子女最佳利益之審酌,法院除得參考社工人員之訪視報告或家事調查 官之調查
報告外,並得依囑託警察機關、稅捐機關、金融機構、學校及其他有關機關、團體或具有相關專業知識之適當人士就特定事項調查之結果認定之。
因此,法院判定未成年子女權利義務之行使或負擔時,經濟非主要考量,另須參酌主要照顧者原則、親友資源、幼年原則、手足原則、子女意願等原則,綜合判斷一切情況為子女之最佳利益為考量。
阿明:
律師啊,我現在年紀大了,身體不好,最近常常看醫生、臥病在床,兒子們現在事業也算有成就、有自己的家庭,不用我擔心了。哀,這些年來都是我老伴一直在照顧我,陪伴我,將來百年之後,最放心不下的就是我老伴了,所以我想將我僅存的這間年輕時跟老伴一起辛苦拚的房子還有手邊僅有的一些現金都給我老伴,讓她可以好好的過她的後半輩子,可以嗎?
林律師:
阿明,依據民法規定,「遺產繼承人,除配偶外,依左列順序定之:(1)直系血親卑親屬;前條所定第一順序之繼承人,以親等近者為先;同一順序之繼承人有數人時,按人數平均繼承;且配偶有相互繼承遺產之權。」,所以你兒子跟你老婆都是法律上規定的繼承人,按照法律規定,你兒子跟你老伴將來都是可以平均繼承你的財產的。
不過法律也是有講求人情的,財產畢竟是你的,也要尊重你的意思啊,所以你可以用「遺囑」方式,依照你的意思自由決定將來如何分配遺產。又遺囑的種類可以分為自書遺囑、公證遺囑、密封遺囑、代筆遺囑、口授遺囑,五種方式。而且也只限於這五種,不依法定方式或要件而自創的哪一種,都不生遺囑的效力。
如果你用「自書遺囑」的方式,那麼你就是依照你的意思,把你想要將名下的房子跟財產分給誰?怎麼分? 親自親筆在「遺囑」裡面寫得清清楚楚,並且記明年、月、日,並親自簽名;如果有增減
、塗改,也應該要註明增減、塗改之處所及字數,另行簽名。
但是,依據民法規定「遺囑人於不違反關於特留分規定之範圍內,得以遺囑自由處分遺產;繼承人為直系血親卑親屬,特留分為其應繼分二分之一。」,所以法律還是要給其他繼承人最低限度的保障,也就是「特留分」,所謂特留分是指被繼承人以遺囑為遺產分配時,依法律之規定應保留一定比例遺產予其法定繼承人,又直系血親卑親屬的特留分依據民法之規定為應繼分的1/2。
總而言之,我國民法是允許被繼承人自由意思處分遺產的,但是應該以遺囑方式為之,且為了便免將來產生爭議,遺囑是最嚴格之要式行為。另外為保障繼承人利益,特別規定不許違反特留分,如有侵害繼承人之特留分,受侵害特留分之繼承人得行使扣減權。
發財嬸:
我兒子幾年前幫他朋友做保,結果他朋友到現在一直沒有還錢,結果人家現在卻要我兒子還這筆錢,怎麼辦? 什麼是做保? 有什麼方法可以幫幫我兒子阿?
林律師:
你兒子幫他朋友作保,也就是當他朋友債務的保證人。意思是說,如果債權人向你兒子的朋友追討要他還這筆錢,追不到錢之後,這時債權人在你兒子幫人家作保的範圍內,可以轉而要求你兒子還這筆錢,這就是保證人的代負責任啊。
另外,保證人可以分成兩種,一種是「一般保證人」,另一種是「連帶保證人」。通常我們說的一般保證人,在法律上有給他「先訴抗辯權」的權利,意思是一般保證人他的責任是補充性、後位性的。所以如果債務人有足夠的錢可以還這筆錢,債權人只能向債務人請求返還債務,不能直接向保證人請求,如果債務人直接向保證人請求返還,保證人可以主張「先訴抗辯權」來拒絕清償該筆債務。所以一般保證人在債權人還沒有就債務人的財產去做強制執行而沒有效果之前,是可以拒絕履行他所保證債務的權利。因此先訴抗辯權係對保證人之一種保障,也是一種權利。
至於「連帶保證人」,就是保證人已經事先拋棄先訴抗辯權,這時連帶保證人的責任,就跟債務人一樣,也沒有先位跟後位之分了。將來債務一到期,債權人可以直接向保證人請求清償,而不必先向債務人請求返還。所以債權人他可以選擇直接向保證人請求或連同保證人跟債務人一起請求返還債務。
不過根據民法的規定,當保證人代替債務人償還債務後,保證人在清償的範圍內,就是承受了這筆債權,可以跟債務人要這筆錢。
但就算是向法院提告,此時你兒子的朋友名下可能也已經沒有任何財產,所以要回來的機會可能不大,如果將他的房子、土地等抵押品拿去拍賣,拍賣掉的錢也要先分配給其他債權人,分完還有剩的話,剩下的才分給保證人。
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